[摘要] 记者日前从南京法院获悉，去年下半年开始的房地产市场政策调整在一定程度上引发了相关诉讼的抬头，其中有买家想用银行的钱玩杠杆买房结果玩砸了的，也有不可归责于任何一方的政策突变的，还有奇葩中介业务员拍胸脯能帮助无购房资格的外地人购房搞出事情来的。
记者日前从南京法院获悉，去年下半年开始的政策调整在一定程度上引发了相关诉讼的抬头，其中有买家想用银行的钱玩杠杆结果玩砸了的，也有不可归责于任何一方的政策突变的，还有奇葩中介业务员拍胸脯能帮助无购房资格的外地人购房搞出事情来的。在买卖双方都准备换房时，此类情况造成的后果尤为惨烈，往往因为上家违约导致后续一堆下家跟着违约，令人徒唤奈何。
案例1
想用银行的钱玩三套房玩砸了
■新政条款：
一对夫妻名下已有两套房的，需至少为总的80%
2016年9月24日，夫妇准备把位于南京南部的一处给张聪夫妇，总价近240万。结果，合同都签了，南京市政府在2016年10月5日出台，张聪夫妇如遭晴天霹雳，顿时晕头转向，因为他们名下已经有两套房了。按照他们之前的如意算盘，他们先期只需支付10万定金，紧接着向银行申请相当于总65%的155万元，银行下款后，再支付相当于总房价30%的72万元。而新政一出，张聪夫妇必须一把头掏191万余元，自己掏小钱银行掏大钱的杠杆彻底玩不起来了。张聪夫妇不愿如此“大出血”，便提出解除合同，并要求高飞夫妇退还10万元定金。
但是，夫妇坚决不同意，称他们也和别人签订了合同，就等着张聪夫妇的钱来给首付呢，现在张聪夫妇不给钱了，他们换房的梦想也黄了，而且因为违约，他们赔了对方7.5万元，这个损失是张聪夫妇造成的，当然应该由张聪夫妇来弥补，所以他们不可能退还定金。眼见钱要不回来，张聪夫妇就把高飞夫妇告上了法庭，称属于情势变更，不是他们故意想毁约，买不成房不能怪他们，所以要回定金合情合理。
张聪夫妇的诉求看似合理，然而一审二审两次审理都判张聪夫妇败诉。为什么他们提出的“情势变更”的理由没有被法院采纳?记者发现，他们在合同中约定的一个条款是致命伤。该条款称，“如张聪夫妇不成，将以现金方式补齐房款。”法院据此认为，该条款说明张聪夫妇对贷不到款的风险已经有充分的心理准备，而且，他们在法庭上自述，曾准备出售一套房屋再购买夫妇的房产。所以，的出台并不必然导致张聪夫妇贷不到钱，他们提出的情势变更的理由缺乏法律依据，不予支持。
那么，张聪夫妇之前为何敢于在合同中做出这样大胆的约定呢?记者获悉，一方面是因为不做这样的约定对方就会因风险而不愿继续交易，另一方面则是因为张聪夫妇过度自信，以为上述条款中约定的情形不可能出现。他们死活都没想到自己最终碰上了“黑天鹅”，只好“自酿的苦酒，含着泪也要喝下去”。
案例2
交了八万中介费要回来两万
■新政：
本市成年单身人士(含离异)在本市1套住房
2016年9月25日，赵女士通过某，与孙女士签订中介合同，约定由赵女士购买孙女士的江宁区某房屋，中介费8万元。合同订立后，赵女士如数支付了中介费。10月5日，南京市出台房产措施，由于赵女士离异，属单身人士，而且已在南京市区拥有一套住房，故失去了购房资格。2016年10月17日，赵女士与孙女士签订《解除协议》，解除了此前双方签订的中介合同。
房子没买成，赵女士便向中介讨要8万块中介费。但中介表示，他们的居间义务已经履行完毕，不能白白帮赵女士干活，房子没买成只能怪，跟他们无关。赵女士万分不甘心，便向法院起诉中介，请求判令中介公司退还8万元中介费。一审法院判中介公司返还中介费2万元。
赵女士不服提出上诉称，中介收取的中介费不符合规定。中介合同是中介单方制订的格式版本，与房产部门发布的合同版本不一致，尤其对中介费收取约定不一致。根据房产协会出具的南京市中介收费标准规定，费用收费标准为的总额2%，买卖双方各分摊50%，此次约700万元，自己缴纳的费用应当为7万元，而中介收了8万元。其次，合同因限贷政策不能履行，中介的居间义务仅履行了整个流程的一部分，中介费应当仅限于中介实际支出的费用。因此，中介应当对实际支出的进行举证，将多余费用退还给自己。中介则认为，南京发布限购政策影响买卖合同，并不影响居间合同，请求驳回赵女士的诉请。
南京中院审理后认为，中介公司已经促成合同成立，有权收取赵女士支付的相应报酬。但赵女士与中介公司签订中介合同的目的是赵女士购屋，现因订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使该合同目的不能实现。一审法院认定该重大变化系不可归责于当事人双方的原因，由此造成的损失应由双方分摊，并无不当。但是，关于中介费的分摊比例，一审法院酌定中介公司返还2万元，属于分摊比例过低，应予适当增加。酌定按合同约定的中介费的50%，改判中介公司返还赵女士4万元。
案例3
奇葩中介乱拍胸脯玩脱了线
■新政：
非南京居民家庭申请购买首套住房的规定称，此类人群应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明。
这条规定语义明确，没有任何会引起误解的文字。作为外地人的王先生看了以后非常清楚，自己并不符合购房条件。但他没想到，居然有个二愣子一般的中介员工敢拍着胸脯保证能让他取得购房资格。
事情是这样的。2016年10月16日，王先生与李先生夫妇及某中介公司签订一份中介合同，约定李先生夫妇将南京市某地房屋以265万元的价格售予王先生，王先生则于2016年10月17日给付李先生夫妇定金4万元。同日，因王先生担心无法取得购房资格证明，身为中介公司经办人的小钟出具保证书一份，载明：“本人小钟于2016年10月17日担保王先生购买某地房屋取得购房资格证明而立此据，如若未取得购房资格证明，则退还肆万元整，以此据到中介公司取定金肆万元整，如若公司不偿还，由我本人偿还。”
结果可想而知，王先生并没有因为小钟拍了胸脯就取得购房资格证明，的事情自然是黄了。王先生立即把房主夫妇和中介公司及小钟告上法庭，要求解除中介合同，返还定金4万元。一审法院认为王先生明知其受政策影响无购房资格，仍然签订中介合同，自身存在过错，应自担损失2万元。而根据保证书的具体内容，王先生自担的2万元转由小钟承担，中介公司承担的2万元，也由小钟个人承担连带清偿责任。
中介公司不服一审判决提出上诉，请求改判驳回王先生的诉请。南京中院审理后认为，王先生明知自己无购房资格仍签订买卖合同，自身存在过错，但中介公司相比之下更为专业，其居间服务存在重大过失，一审法院判决并无不当。小钟系中介工作人员，其行使职务过程中产生的相应损害赔偿责任应由中介公司承担，遂判决驳回上诉，维持原判。
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近期，国家有关部门持续开展了针对秩序的专项整治，对和机构违法违规行为加大查处力度，曝光典型案例。《经济日报》记者从近日举行的中国年会上获悉，针对房地产中介行业的管理和整治或将持续从严。
“随着二手房在成交占比越来越大，二手房已经纳入房地产市场统一管理，现在整治行业，关系到房地产市场的落实，与房地产形势和经济形势紧密相关。”中国与房地产经纪人学会会长杜鹃说，这次整治是近年来工作力度、持续时间最长、惩治最严厉的一次，对纠正行业违法违规行为，净化房地产市场起到了重要作用。行业从当前所处的纠正违法违规行为为主的整治状态，到建立比较规范的行业秩序还有一个过程。
中国与人学会提供的数据显示，2016年我国存量房交易中，通过房地产经纪促成的超过85%，超过60%。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说，机构在的发展中发挥了重要作用，保障了交易安全，促进了交易公平，提高了房地产交易效率，降低了房地产交易成本，优化房地产资源配置，特别是每年为成千上万个家庭找到了他们需要的房子。与此同时，也存在众多问题，如从业人员准入门槛低;实行人海战术，行业普遍实行低底薪、高提成，不开单就走人;个别中介服务人员不择手段抢房源、抢客源等。
“要想把我们自己的市场搞好，需要建立完善的监管体系、法律体系和市场体系。”杜鹃表示，市场体系的建立内涵很丰富，比如真房源和房源共享制度;经纪机构之间、经纪人之间的合作，科学的分享制度及专业服务、诚信服务和优胜劣汰制度，都是市场秩序的基本制度。目前，市场秩序仍有不足，经纪机构特别是有影响力的机构需要行动起来，先行先试，加强机构之间的合作，共同建立行业的良好生态。
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