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“租购并举”时代将开启 会带来什么改变呢?-pg电子直营网

人民日报  2017-11-07 09:38

[摘要] 展望未来,要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

与此同时,楼市也呈现出新意——往年常见的“”并未如期而至,取而代之的,是热点城市二手房成交量大幅降低、房价涨幅持续回落、新增房贷占新增贷款比重不断回调。

购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。展望未来,要让住房回归居住本义、让形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

那么,租购并举的住房制度应如何建立?该如何发展壮大?合理的需求又该如何满足呢?围绕这些问题,记者近日进行了采访。

为何要租购并举

“购”的一端过于火热,“租”的一端过于薄弱,长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康

早提出“租购并举”,并明确其为的主要方向,始自2015年底召开的经济工作会议。而确定这一政策导向,针对的正是长期以来我国“重售轻租”的现实——

“购”的一端过于火热。

前些年,和部分热点出价过快上涨现象,越来越高。对部分中低收入群体尤其是而言,高房价难以企及,的梦想越来越难实现。

房价过快上涨的背后,既有供给不足、投机投资者炒作等市场内部原因,也有经济快速增长、加速、人口加快集聚、流动性过剩等外部原因,但根本的,仍是的紧张——大城市有限的与住房资源难以承载加速增长的人口。若无外力相助,矛盾很可能愈发凸显——资源越紧张,人们就越买;买家越多,房价也就抬得越高。于是,楼市一热,就不得不喝“猛药”、踩“急刹车”。

“租”的一端过于薄弱。

“在我国住房供应体系中,是一个明显的短板。”在国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来,短板表现在多个方面:供应量短缺,尤其是在一些人口集中涌入的大中城市,租赁住房供应显著不足;质量不佳,市场租赁“老龄化”,不适应市场需求;经济主体分散化,多以个人出租为主,缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定,市场秩序不规范,缺乏成熟的契约精神和法律规则约束,随意撵租客、提的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下,租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式,在我国往往成了“过渡”“无奈”和“后的选项”。

“有钱就买,没钱才租”“的都赚钱了,没买的早晚吃大亏”“能买房绝不租房”……这几乎成为一些大中城市居民的基本共识。任兴洲认为,近年来由于一些城市房价高涨,家庭获得很大,这种“财富效应”引发了更大程度的购房热,加之租赁住房供给缺乏、体验不佳的情况普遍存在,导致城镇居民家庭更多地通过购买住房来解决居住问题,加剧了市场供求失衡,促使房价进一步上涨。

在加强和完善、遏制投机性需求的同时,强化租购并举、推进发展,满足居民多层次的居住需求,无疑有利于稳定消费者预期,进而也有利于住房市场的稳定。

强调健全,并非为了人们正常的需求。“其首要目的,是消除对消费的制度性歧视,给居民提供一个可以自由选择租房还是的市场环境,并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

租房短板咋补上

增加供应、壮大市场主体以做大规模;稳定租赁关系、加强权益保障以做优质量

“世界各国的租住比例大多在50%以上,目前北上广深等特大城市已经达到这个水平,而对其他一线城市来说,按照这样的租住比例,未来还将有20%左右的人进入租房市场。”链家研究院院长说。

把住房需求导向租房市场,关键在于通过制度设计,让租房更安心更省心、更有尊严、更加体面。去年以来,有关方面已就发展拿出设计方案,从中我们可以预见其未来成长的大致轮廓:

一方面,要从增加供应、壮大市场主体等方面着手,做大供给规模。

——发挥国企引领带动作用。

去年,省属国企专业化平台——广东建工集团旗下的建鑫公司成立。他们通过批量购租、与联合经营、长期租赁库存等渠道整合后,再租给特定人群。日前,成都、沈阳等地也提出在今年组建国有住房租赁平台公司。

“国企进入有其先天优势。”在刘洪玉看来,一来,国企手中有不少闲置资源,如废旧厂房、闲置、商业网点等,可更新改造后统筹用于租赁;二来,相比民企,国企能够更少顾及短期利益、更多考虑长期,有利于和租期的稳定。

——多渠道增加供给。

做面包,先要有面粉。目前,国家“鼓励通过新增用地建设租赁住房”的号召已得到不少城市响应。广州明确,未来5年计划供应3200万平方米,建设普通60万套、租赁住房15万套,算下来,新增住房中每五套就有一套为租赁住房。8月底,国土部、住建部印发通知,确定在北京等13个城市试点利用建设租赁住房。未来,用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得到缓解。

另一方面,要在稳定租赁关系、加强权益保障等方面发力,做优供给质量。

比如稳定和规范租赁关系。在德国,五成以上居民长年租房居住,究其原因,就是租客利益得到了充分保护——受到政府严格管制,房东不得随意撕毁合同。今年5月,我国首部专门针对和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》问世,对“房主欺客”“黑”“”等行为均提出规范和约束,意在让租客告别种种烦恼。

又如保障租户权益,推进“”。“租房也能”“子女也能就近入学”……7月以来,广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”之举。“现阶段就做到‘租购完全同权’不太现实,但它已被提上了议事日程,是未来的方向所在。”任兴洲认为,随着各城市公共服务供给能力和管理能力的提高,租房者将能平等地享受到更多的公共服务,租房的吸引力也将增强。

需求咋满足

既要“堵”,也要“疏”,通过加大供应、等措施满足多层次需求

限购、限贷、限价、限售、限商……去年“9·30”以来,在调控措施影响下,和热点的二手房成交量大幅下降,房价趋于稳定,部分区域甚至出现回调。然而,令人意想不到的是,部分三却呈现出市场过热的迹象。

“现在一些三,都没什么外来人口,单价居然能卖到接近两万元。老百姓投资经验不丰富,还在跟风买,风险挺大,我都为他们担心!”一位负责人如是说。据他分析,其中原因较为复杂,有可能是一线和热点市场收紧后,需求外溢到了环热点区域,也可能是三四线城市吸引力的增强激活了回乡的需求。目前,这些城市已经及时应对,像安徽滁州、江西赣州、河北涿州等地均出台了限购政策。

调控范围的扩大,也反映出我国中泡沫与风险犹存。在任兴洲看来,短期内特大城市、热点大中城市的住房供需矛盾仍然存在,投机性需求仍有伺机进场炒作的冲动,推动房价上涨的因素尚未完全消除,挤泡沫、防风险仍是调控关键所在,实施限购和差别化等调控措施仍有必要。而对于政府的严厉调控,不少也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下,卖的其实不是房子,而是。政府当然可以对限价,不限的话,那就是‘奇货可居’啊!”有企业负责人表示。

不管是发展租赁,还是打击炒作,都不能“误伤”甚至忽视老百姓的正常需求。“拥有一套有产权的住房是很多人的梦想。强调租购并举,也不能把住房所有权说得一无是处。”刘洪玉表示,一般说来,提高自有自住比例更有利于社会稳定,因此发达国家普遍倾向于鼓励居民拥有住房,获得住房所有权,房贷抵税就是典型的促进住房所有权的政策。

满足,既要“堵”,也要“疏”。今年以来,各地相继加大了供应,其平抑房价的作用将在今后几年逐步显现。近期,北京等城市还提出了一个解决供给不足的重要方案——发展。这一方式下,政府与人按份共有产权,政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房人,以降低售价。按照北京的设想,今后分配时,非北京市家庭即“新北京人”的占比应不少于30%。专家认为,此举既可降低“”群体与新增外来人口的购房难度,也能减轻政府建设的财政压力,从而调动购房者的积极性,更好满足住房刚需。

打造多元化的供应体系,是促进住房市场健康发展的必然之举。正如所说,一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”,、存量房和租赁住房同时起作用。刘洪玉也认为,住房政策要为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道,而且这些渠道“可进入、可选择、可支付、可持续”。

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