广西起草关于加快推进既有多层住宅加装电梯工作的指导意见-pg电子直营网

南宁晚报 2018-04-12 10:12

[摘要] 广西将开展既有多层住宅加装电梯工作。自治区住房和城乡建设厅近日起草了《关于加快推进既有多层住宅加装电梯工作的指导意见(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)，并对外征求意见。

随着我国城市的日益显著，既有增设电梯的需求日益强烈。为进一步城市老旧住宅居民住房条件和人居环境，全面提升住房综合品质和居民幸福指数，广西将开展既有多层住宅工作。自治区住房和城乡建设厅近日起草了《关于加快推进既有多层住宅加装电梯工作的指导意见(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)，并对外征求意见。

1 南宁现状不少老无电梯老人爬楼难

受经济社会发展水平制约，在南宁市已经建成的中，仍有较多没有设计安装电梯，给居民生活带来了诸多不便。尤其是一些老年人，腿脚不方便，上下楼出行非常困难，万一赶上生病，救护起来更是难上加难。以多层住宅为主的老旧的呼声越来越高，成为一大民生热点、难点。

昨日，记者走访了南宁市新兴苑、新竹等多个老旧居民小区。这些小区大都是上世纪90年代建成的，建筑高度多为6层左右，在这里居住的中老年人比例也相对较高。能给加建一部电梯，一直是他们的梦想。

“这确实是一件大好事，我举双手赞成。我家在五楼，当初时年轻，为了采光风景好就往高处选。如今年龄大了，爬楼梯力不从心了，每天上下楼梯都累得气喘吁吁，上去了就不想下来。如果有电梯，生活就方便多了!”听说可以申请，家住新兴苑的李大爷非常高兴。

据悉，为适应经济社会发展和的需要，进一步完善既有使用功能，提高居住品质，方便居民生活，自治区住建厅制定了征求意见稿，并对外征求意见。开展既有多层住宅工作，应当坚持“总体规划、循序渐进，先易后难、量力而行”的原则，充分尊重意愿，依法通过民主协商形成合理可行且兼顾各方利益的电梯加装方案;同时，要在保证安全的前提下，按照精简、便民、高效的原则，优化既有多层住宅加装电梯项目行政审批流程，加大资金筹措力度，加快推进我区既有多层住宅加装电梯工作。

2 如何申请取得“双2/3”以上同意

●申请对象

根据征求意见稿，既有可以按梯号为单位进行申请，以加装电梯的专有部分作为建设单位，负责电梯加装项目的规划许可、资金筹集、设备采购、安装委托、组织实施等相关工作;也可以由加装电梯的专有部分业主达成一致意见后，委托、电梯生产安装企业、原售房单位、原等单位作为建设单位。

●申请条件

1.申请的:应当具有占有和使用该住宅权利，并能够出示相关证明。

2.申请的住宅:满足建筑物结构安全、消防安全等有关规范、标准要求，未被鉴定为c、d级危房，未列入范围和计划，且未列入危计划。

●申请流程

申请的应当就加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题，与专有部分的所有业主进行充分协商

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意并签订协议;拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意

协议签订后，方案要进行公示，公示期不少于5日

3 谁来出资分摊、财政补贴等多种方式

既有多层申请，资金问题是一大难关。对如何筹集加装电梯所需费用问题，征求意见稿提出多种资金筹措方式：

1.分摊。按照“谁受益，谁出资”，以及楼层受益大小等原则协商费用分摊比例后，由相关业主共同出资。

2.提取。按有关规定申请提取使用涉及专有部分的住宅专项维修资金，具体提取额度和提取条件由各市制定。

3.使用住房公积金。的人及其配偶可提取其名下的住房公积金。

4.经原售房单位同意的，可以使用房改售房款。

5.财政补贴及社会投资。政府对2020年底前完成的既有项目给予一定的财政资金补贴。补贴标准可以以6层住宅为基准，具体资金补贴办法由自治区财政部门商各市人民政府制定。此外，鼓励、、电梯生产企业、电梯安装企业及社会组织依法探索新的商业模式，推动既有多层加装电梯。

4 简化审批装电梯后新增面积不计入增容面积

优化既有项目行政审批流程，也是征求意见稿的一大亮点。按照简化、便民的原则，既有多层住宅加装电梯不再办理立项审批、核准、备案和规划许可审批，不再进行环境评估和验收，免于补缴市政基础设施费及其他相关行政事业性收费。

在原有住宅用地范围内的，加装电梯后新增面积为加装范围内全体共有，不计入增容，不再办理房屋，不再征收地价款。相关发生转移的，受让人自该房屋转移登记之日起，享有和履行原既有加装电梯相关协议中所约定的权利和义务。

征求意见稿提出，各市应积极开展试点探索工作。可将既有和机关、企事业单位员工宿舍楼作为工作切入点，选择具有代表性并且条件相对成熟的住宅单元作为加装电梯试点项目，充分发挥试点项目的引导和示范作用，以点带面促进既有加装电梯工作的开展。对政府投资的既有多层公共租赁住房，鼓励地方政府积极做好加装电梯工作，居民的居住条件。

延伸阅读：

近年来，基于种种原因越来越多的房企将投资目光瞄向了海外市场，并频繁在澳大利亚、美国和英国等海外市场发力。记者从普华永道的一份研究报告中发现，过去3年来，从2015年至2017年，中国海外并购交易数量分别为36笔、86笔和46笔。业内向记者分析称，实际上海外积极并

近年来，基于种种原因越来越多的房企将投资目光瞄向了海外市场，并频繁在澳大利亚、美国和英国等海外市场发力。

记者从普华永道的一份研究报告中发现，过去3年来，从2015年至2017年，中国海外并购交易数量分别为36笔、86笔和46笔。其中2016年为海外并购期，至去年有所下降，海外并购交易数量同比下滑47%。这意味着，房企涉足海外并购逐渐回归理性。

海外并购“变奏”

普华永道数据显示，2017年房地产海外并购交易数量下降近五成，但交易金额超过500亿美元，保持超过200%的增长，平均交易额也大幅增长。报告中显示，交易金额的增加主要是由于去年6月中投牵头收购黑石旗下欧洲物流地产机构logicor作价138亿美元的交易。

此外，联合厚朴、高瓴资本、smg、中银集团投资有限公司组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯(glp)私有化，成为普洛斯股东，最终交易金额突破百亿美元。而普洛斯作为中国、日本、美国及巴西市场领先的现代物流设施提供商，成为万科投身物流地产的一大跳板。

记者梳理发现，房企在海外的并购主要集中于美国、马来西亚、新加坡和英国等国家的核心城市，以开发住宅和和收购持有型物业长期盈利为主。

值得注意的是，过去一年房地产海外并购中，物流和类并购交易金额占比，核心物业或住宅类海外投资相对比较活跃。

上述普华永道报告显示，按照物业用途分类，2017年房企海外并购中和待开发物业占比，分别达到41%、33%，此外，物流、住宅和酒店类物业颇受房企青睐。具体来看，据不完全统计，富力地产去年收购澳大利亚central gardens楼便是待建项目，接手万达伦敦one项目同样处于开发阶段，预期将于2021年完成开发，加上与中渝置地联合拿下的伦敦nine elms square(九榆广场)，海外收购的物业均位于核心。

分析人士认为，总体来看海外并购是理性的，通过海外并购方式获取海外待建住宅物业或者待开发住宅地块，一定程度上可以规避当地政策法规上的风险，加上海外交易标的多位于发达区域中心商业的标志性物业，属于稀缺性物业。

并购后仍需降负债

万达、、绿地、保利、中海和等大中房企近年均选择布局，部分企业有非常大的体量布局，房企海外投资已开始“由浅入深”，从一开始兴建楼和旅游度假社区，向建造或收购城市综合体的方向转变。在房地产领域中，大型房企海外投资房地产已成潮流。

业内专家向记者分析称，实际上海外积极并购是房企战略扩张时很重要的一种模式，通过海外并购有助于规避国内市场调控所带来的风险，而且通过对海外市场中性项目的收购，以获取全球化认可，对实现品牌扩张是一大利好。

去年8月份，国务院办公厅转发《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，通知中要求，限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略以及宏观不符的境外投资，包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

事实上，过去一年不断出售海外资产的万达集团，其海外并购路径或将成为众多房企的典型案例。

曾一度在海外豪购的万达为了减少海外投资及降低债务，从去年开始进入阶段。据不完全统计，万达已出售了西班牙马德里项目、澳大利亚两大项目、英国伦敦one项目。至此，万达集团在海外主要的五个物业投资项目仅剩位于美国芝加哥的wanda vista tower和洛杉矶的比佛利项目。而出售的伦敦项目和澳洲两大项目接盘方均为富力地产。有意思的是，万达曾于去年6月有意接手位于英国伦敦的(九榆广场)地块，但最在最后环节万达放弃该地块开发，最终由富力地产和中渝置地联合拿下。

万达集团在过去一年不断清理通过并购而来的海外资产，万达董事长曾在2017年年会上明确表示，逐步清偿全部海外有息负债。“现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿”。

在房企不断向海外渗透的大环境中，一向谨慎的龙湖集团则显得另类。龙湖集团ceo邵明晓曾在媒体会上向记者在内的媒体谈及“海外投资”问题，他表示，龙湖这些年没有在海外投资，一直扎根于本土，而龙湖的投资逻辑是立足于资产负债表，不会加杠杆实现增长。

业内专家坦言，随着海外投资的门槛不断提高，高负债下海外并购风险很大，房企在出海并购和项目开发时要注意操作合规性，同时需要研究海外市场的不同发展机会，防范在部分市场过热的时候进入，以免影响海外投资的。