香河，一个以肉饼和家具闻名的小城，距北京市中心仅45公里，近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。
在限购之后，香河楼市从“火热”趋于“冰冻”。在各种利好政策之下，香河楼市在低迷中略有起色。香河的需求也从过去传统的投资需求，向刚需、自住需求回归。曾经在香河投资买房的(化名)看好香河发展前景，没有低价卖房、撤离香河，而是表示，“未来我自己住通州，可将父母安置在香河。”
投资客在香河出手买房
在北京工作多年的，目睹了近十年来，香河在内环京楼市的风云变幻，“考虑自住就会买燕郊，毕竟距离优先，前几年买香河的，投资成分居多。”拥有多套房投资经验的张华，一语道破香河房产置业的“玄机”。
早些年，随着“环首都经济圈”的规划出台，河北的部分地区被划入其中，一夜之间声名鹊起。一时间，人口不到30万、原本不起眼的香河迎来新一轮利好。、绿地、富力、首创、万通等国内知名开发商纷纷逐鹿此地，一跃成为社会关注的焦点。
2013年7月，奔着投资目的，在香河买了一套99平方米精装3居室，价格8000元/平方米，“当时手头资金不多，就是现在大家讲的‘先上车再换座’的投资逻辑。”但不同于大多数短线投资客，张华买房后，前几年并未将房子出售，也未出租，近两年开始，张华将房子出租，每月租金2000元左右。
2016年，是香河楼市的一道分水岭。2016年6月，北京有关部门在《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》中首次明确指出，通州区和“北三县”将实现“三统一”，即统一规划、统一政策和统一管控。香河作为廊坊“北三县”的核心成员，与北京城市副中心通州区隔河相望，并且随着京津冀交通一体化的快速推进，香河与北京的距离将持续缩短。
政策、区位、交通上的优势，让香河得以承接北京外溢人口及产业资源，经济结构转型升级在望。而正是对香河未来发展潜力的乐观预期，导致投资客、刚需群体纷纷涌入，市场库存量快速消化。
看着香河楼市一路起伏，从2016年初的7000元/平方米，涨至调控前的23000元/平方米。
“香河的房子卖到2万元/平方米，大家还都抢着买，可见当时的楼市有多火爆。”感慨道。
限购“靴子”落地
香河楼市持续升温，引起相关部门领导的重视，并出台了一系列调控政策。2016年4月份“廊九条”出台，在一定程度上使香河楼市进入政策调控周期。同年8月17日，“廊七条”出台，对预售机制和土地出让方面作了更为严格的规定。尤其是相关部门对开发项目“五证”的审批和询查更加严格，有效规范了市场乱象。
这对于大部分项目“五证不全”的香河楼市来说，无疑是釜底抽薪。随后，香河楼市迅速降温，2016年底，新京报记者曾走访香河楼市，发现香河楼市“房荒”现象较为严重，虽然在1.7万元/平方米-2万元/平方米左右，但可售房源不多，市场进入“有价无市”的境地。
调控政策仍在持续。2017年6月，廊坊出台史上最严限购政策，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社保缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房，这一政策让本已出现萧条态势的香河楼市趋于冰冻。
来自中原地产的统计数据显示，2015年、2016年、2017年以及2018年，香河商品住宅成交套数分别为24060套、27614套、16506套、2532套，同比分别为24%、15%、-40%、-85%。
58安居客房产研究院资深分析师李震指出，就市场而言，自限购令颁布后，包括香河在内的北三县整体楼市，不论是价格还是成交，一直处于下行状况。
跨城交通提速，投资客回归自住
在此背景下，部分投资客开始转向，以低于市场价格出售房子的方式撤离香河。不过，并未退出，他的理由是，北三县是热门，持有较为稳健，可以等着通州区利好政策带动北三县的发展。
实际上，近两年，伴随着北京市机关迁入北京城市副中心以及《通州与廊坊北三县地区整体规划》编制发布的政策利好出现，包括香河在内的北三县楼市，不论是从价格维度，还是市场关注热度都有所回温。尤其是随着传统销售旺季的来临，相比去年，今年出手的购房者有所增加，香河楼市在低迷中略有起色。
来自中指研究院的数据显示，自去年10月至今，香河成交量逐月升温。去年10月、11月、12月以及今年1月，香河新建商品住宅成交量分别为307套、446套、648套以及880套。
合硕机构首席分析师郭毅指出，北京政府东迁对香河来说是利好消息，有利于提升香河未来的城市规划水平，同时北京的一些资源也会加大对东部区域的溢出，香河若能承接好这些外溢的产业与资本需求，将整体利好区域的发展。
值得注意的是，据《天津日报》消息，“通武廊”轻轨线路有望于今年下半年开工，将串联起北京通州区、天津市武清区和河北省廊坊北三县，其时速可达160公里左右。
在看来，“通武廊”地铁就是香河利好的一大案例，随着未来的交通进一步便利，香河市场会稳步回暖。
不过，郭毅同时强调，限购后香河的需求，已从过去传统的投资需求，向刚需、自住需求回归，这更利于区域楼市的健康发展。对于这一说法，亦表示认可，“未来我自己住通州，可将父母安置在香河。”
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